Une étude réalisée sur mandat de l’Association suisse de chauffage à distance a évalué dans quels endroits la création d’un réseau de chauffage à distance serait sensée en fonction de la demande thermique. Cette étude a également porté sur la proximité d’énergie renouvelable en quantité suffisante pour alimenter ces réseaux de chauffage à distance. (Studie von Dr. Eicher&Pauli).

Les considérations qui suivent sur la rentabilité de réseaux de chauffage à distance ont été prises en compte dans cette étude. Elles sont reproduites ici comme connaissances d’ordre général sur les réseaux de chauffage à distance.

En évaluant la demande thermique pour un lieu donné, l’étude a également pris en compte le fait que tous les bâtiments ne sont pas raccordés dans la pratique.

L’expérience montre qu’un réseau de chauffage à distance se révèle rentable lorsque la demande thermique par mètre linéaire de conduite s’élève à environ 2,5 MWh.

Si la demande par mètre de conduite se situe entre 1,5 et 2,5 MWh de chauffage à distance, les conditions pour la réalisation d’un réseau doivent faire l’objet d’un examen individuel.

Si la demande de chauffage à distance par mètre de conduite est inférieure à 1,5 MWh, un réseau ne sera pas rentable.

Les valeurs empiriques converties en puissance sont les suivantes:
le chauffage à distance peut s’avérer rentable lorsque la puissance est supérieure à 1,2 kW par mètre de conduite.

Pour une puissance de 0,7 à 1,2 kW par mètre de conduite, les conditions requises pour la réalisation d’un réseau de chauffage à distance doivent faire l’objet d’un examen individuel.

Avec moins de 0,7 kW de puissance par mètre de conduite, un réseau de chauffage à distance ne sera pas rentable.

La rentabilité d’un réseau de chauffage à distance peut également s’évaluer en fonction de la densité des volumes immobiliers existants. La densité informe sur le nombre de mètres cubes construits sur une surface de terrain donnée (m3/m2).

Si cette densité est supérieure à 1,5 m3/m2, les conditions requises pour la réalisation d’un réseau de chauffage à distance doivent faire l’objet d’un examen individuel.

Il est clair que cette densité doit être d’autant plus élevée que les immeubles bénéficient d’une meilleure isolation thermique.

1. Le contracteur fait preuve d’un grand professionnalisme et dispose de l’expérience requise: pour les questions énergétiques, la conception du réseau de chauffage à distance, sa construction et son exploitation.
2. Le contracteur règle le financement par des tiers. Ce qui compte à cet égard est la modération maximale des coûts pendant la période contractuelle et non pas la modération maximale de l’investissement.
3. Grâce à son expérience, le contracteur peut juger quelles solutions énergétiques écologiques de chauffage à distance peuvent rationnellement se réaliser.
4. Le contracteur supporte le risque d’élaboration, le risque d’exploitation, ainsi que le risque d’investissement, et libère donc l’initiateur du projet de ces risques. Le contracteur peut planifier avec assurance.
5. L’initiateur du projet n’a qu’un seul interlocuteur et, par conséquent, aucun souci additionnel de coordination. Le contracteur dispose de l’expérience requise pour l’appréciation et la coordination de tous les interlocuteurs nécessaires.
6. L’initiateur du projet ne doit mettre à disposition aucun effectif personnel supplémentaire pour la planification, la réalisation, l’exploitation et l’entretien. Le contracteur s’en charge.
7. Le contracteur dispose des connaissances techniques et de l’expérience requise pour la réalisation et l’exploitation. Cela évite les dommages et les coûts pouvant en résulter, comme p. ex. les frais accessoires d’investissement de remplacement, les coûts d’exploitation accrus ou des coûts énergétiques très élevés.
8. Le contracteur vérifie en permanence l’efficience énergétique des installations.
9. Le contracteur maîtrise bien la vérification et le contrôle des installations. Cela se traduit par une usure moindre et, par conséquent, une plus longue durée de vie des installations, par-delà même la période contractuelle.
10. L’initiateur de projet peut suggérer des projets spéciaux novateurs en cas de besoin. La vérification experte des idées par le contracteur évite à l’initiateur du projet de s’engager dans une voie sans issue.
11. Le contracteur peut examiner la rentabilité d’affaires en retour souhaitée entre les initiateurs du projet et des tiers.

Il s’agit de sept critères principaux:

1. Densité énergétique
   • La densité énergétique est-elle assez forte?
   • Quel est le potentiel envisageable?
    
2. Clients essentiels
   • Existe-t-il des clients essentiels (grands consommateurs d’énergie)? Qui sont-ils?
   • Quels intérêts ont ces clients essentiels?
   • Qui sont les décideurs?
    
3. Approvisionnement en matières premières et en énergie
   • Quels vecteurs énergétiques locaux sont disponibles?
   • Qui sont les interlocuteurs?
    
4. Concurrence avec les autres vecteurs énergétique
   • En présence d’un réseau de gaz naturel: comment se présente un complément mutuel sensé?
    
5. Emplacement de la centrale d’énergie
   • Existe-t-il un terrain approprié?
   • Qu’en est-il de l’autorisation (conformité avec la zone, etc.)?
   • De quelle manière la livraison est-elle possible?
    
6. Risques liés au réseau
   • Quelles démarches demandent les droits de passage?
   • Quel travail demande l’établissement du réseau (ville/campagne)?
   • Quelle influence la topologie a-t-elle?
    
7. Soutien par les communes concernées
   • Quel est l’objectif de la commune concernée?
   • Comment aménager la collaboration avec la commune concernée?

L’association des locataires se prononce sur les frais accessoires pouvant se facturer au locataire pour le chauffage à distance (www.mieterverband.ch / Merkblätter Heiz- und Nebenkosten).

Conformément à cela, les frais accessoires suivants peuvent être facturés au locataire:

• Combustibles et énergie selon la consommation
• Electricité alimentant les brûleurs et les pompes
• Coûts d’exploitation pour les énergies alternatives
• Nettoyage de l’installation thermique et de la cheminée
• Révisions périodiques
• Prime d’assurance dans la mesure où elle porte exclusivement sur l’installation thermique
• Tâches administratives en rapport avec l’exploitation de l’installation thermique

L’association des locataires renvoie à l’art. 257a al. 2 CO.

Conformément à celui-ci, les frais accessoires suivants ne peuvent se facturer au locataire:

• Intérêts et amortissements sur les installations
• Réparation et rénovation des installations

L’association des locataires renvoie à l’art. 6 OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux).
Exception: l’énergie d’une centrale ne faisant pas partie du bâtiment peut être facturée intégralement (centrale de quartier, chauffage à distance).

Pour l’aspect fiscal, il faut savoir que la pratique cantonale est déterminante. Cette pratique règle les questions telles que:

• La déductibilité, qui dépend la plupart du temps des rapports de propriété de l’immeuble
• La distinction entre fortune privée et fortune commerciale
  - Fortune privée: le prix du terrain et du travail ne peut être déduit. Les investissements
    pour la contribution de raccordement et les ajustements thermiques peuvent souvent
    être déduits intégralement.
  - Fortune commerciale: le prix du terrain et du travail peut souvent être déduit intégralement.

Un investisseur ou un gérant immobilier peuvent bénéficier de plusieurs avantages à la fois en choisissant un modèle de contracting pour le chauffage à distance:

1. L’investisseur bénéficie d’une formule Sans-Souci. Celle-ci peut inclure un contrôle à distance.
2. Les risques du chauffage sont externalisés, en cas de panne p. ex. ou d’investissements pour le remplacement d’installations.
3. L’investisseur doit apporter moins de capital lui-même. Les investissements hors exploitation sont moindres.
4. Le contracting thermique peut prêter au recours à des énergies renouvelables.
5. Les coûts de raccordement sont éventuellement déductibles des impôts.
6. Le gérant a la tâche plus facile pour assurer le suivi de l’exploitation.

Le décompte des frais accessoires est simplifié, car il n’est pas besoin d’y détailler toutes les positions.

Première Phase

Dans une première phase, l’initiateur ou son bureau d’ingénieur mandaté demande une pré-qualification. Celle-ci est demandée chez plusieurs contracteurs possibles.

Partant des documents que l’initiateur reçoit des contracteurs sollicités, l’initiateur étudie l’adéquation entre la solution proposée et les besoins. L’adéquation doit se confirmer pour toutes les phases suivantes de planification et de construction, et jusque dans l’exploitation. Cette appréciation s’effectue souvent sur la base de critères purement qualitatifs. On se pose des questions telles que: a-t-il de bonnes références? Le projet peut-il lui être confié? Son approche est-elle appropriée? Le courant passe-t-il suffisamment entre les personnes pour une collaboration durable?

Les contracteurs sollicités fourniront les renseignements à titre gracieux pendant la phase de pré-qualification. Parmi les contracteurs qui ont soumis des documents de pré-qualification, l’initiateur du projet choisit le plus approprié pour la phase suivante de l’étude de faisabilité, et conclut avec le contracteur retenu un précontrat. De la sorte, il est garanti qu’un seul interlocuteur, à savoir le contracteur retenu, tire au clair toutes les conditions requises pour le projet pendant l’étude de faisabilité, comme par exemple le contact avec les clients essentiels, les propriétaires fonciers, etc.

Deuxième Phase

Dans la deuxième phase, le contracteur retenu effectue une étude de faisabilité. L’étude de faisabilité montre si, dans l’optique du contracteur, un réseau de chauffage à distance est économiquement viable ou non. Le contracteur élabore le concept à cette fin: en fonction de la production thermique, ainsi que des paramètres de raccordement et des prix que le client du réseau va acquitter approximativement.

Le contracteur peut apporter son savoir-faire, mettre correctement sur les rails le concept pour le réseau de chauffage à distance et en garantir ainsi une exploitation rentable. Une remarque à ce sujet: dans la procédure classique d’adjudication publique, il n’est pas prévu que le savoir-faire du futur exploitant puisse s’intégrer dans la conception du réseau de chauffage à distance.

L’étude de faisabilité est gratuite. Souvent, les coûts d’une étude de faisabilité représentent un millième de la somme investie, mais ils peuvent s’en écarter.

Troisième Phase

Au début de la troisième phase, l’initiateur décide si le contracteur doit élaborer le projet de chauffage à distance en détail.

C’est ainsi qu’est réglée par contrat l’indemnité que le contracteur reçoit de l’initiateur, si ce dernier ne souhaite pas la réalisation du réseau de chauffage à distance par la suite, bien que le contracteur ait continué d’élaborer le projet. Les coûts de développement du projet représentent souvent entre 2 et 5% de la somme d’investissement escomptée.

Le contracteur développe ensuite le projet. Pour cela, le contracteur s’occupe de l’acquisition de clients, il élabore les projets de construction pour la centrale thermique et le réseau de conduites, il s’occupe également des démarches administratives pour l’obtention des autorisations et il passe les contrats d’approvisionnement énergétique.

Le contracteur examine dans cette troisième phase la viabilité économique effective du réseau de chauffage à distance. En cas de conclusion positive, le contracteur en entreprendra la construction.

Quatrième Phase

Dans la quatrième phase, le contracteur construit le réseau de chauffage à distance. La planification et la construction s’effectuent avec le concours étroit de la commune.

Il est possible que l’initiateur devienne client du contracteur, tout comme il est possible que des clients additionnels viennent rejoindre ce réseau de chauffage à distance. A titre d’exemple, une commune peut raccorder le bâtiment de la mairie et l’école au réseau de chauffage à distance.

Cinquième Phase

Dans la cinquième phase, les installations sont exploitées sur un modèle de contracting. Si possible, les installations feront ultérieurement l’objet de densification et d’extensions.

Réseaux Thermiques Suisse ne se prononce pas sur les cas demandant un appel d’offre public. Des experts n’apprécient pas de manière homogène la situation juridique relative à l’obligation de l’appel d’offre. L’initiateur du projet doit apprécier sa situation lui-même. Le contracteur peut souvent proposer son soutien à cet égard.

Grâce à sa longue expérience, le contracteur connaît le coût intégral effectif d’une solution de chauffage. Il n’y a pas de coûts cachés, car le contracteur intègre les éléments suivants dans le prix du kWh et dans le prix de base.

Pour les installations fonctionnant par pompes à chaleur, le contracteur calcule les prix réels en tenant compte par exemple des éléments suivants dans le prix de l’énergie:

• L’achat de l’énergie
• Le concept structurel et le mode de construction
• Les températures aller et retour
• Les exigences du circuit de chauffage et de l’eau chaude industrielle
• Le renchérissement des vecteurs énergétiques, p. ex. par une indexation du prix du chauffage
• Les facteurs spécifiques à la situation

Pour les installations à gaz naturel, le contracteur calcule les prix réels en tenant compte par exemple des éléments suivants dans le prix de l’énergie:

• L’achat de l’énergie
• La redevance CO2
• Le concept structurel et le mode de construction
• L’efficacité énergétique
• Les températures aller et retour
• Les exigences du circuit de chauffage et de l’eau chaude industrielle
• Le renchérissement des vecteurs énergétiques, p. ex. par une indexation du prix du chauffage
• Les facteurs spécifiques à la situation

Pour les installations à biomasse (copeaux de bois et pellets), le contracteur calcule les prix réels en tenant compte par exemple des éléments suivants dans le prix de l’énergie:

• L’achat de l’énergie
• La teneur énergétique du bois en kWh/srm3 (srm3 = stère) ou kWh/t
• Le concept structurel et le mode de construction
• L’efficacité énergétique
• Les températures aller et retour
• Les exigences du circuit de chauffage et de l’eau chaude industrielle
• Le renchérissement des vecteurs énergétiques, p. ex. par une indexation du prix du chauffage
• Des facteurs spécifiques à la situation

Pour toutes ces installations, le contracteur calcule les prix réels en tenant compte par exemple des éléments suivants dans le prix de base:

• Les coûts de réalisation
• Les coûts liés au concept structurel, au mode de construction et au concept de sécurité
• Les investissements de remplacement nécessaires pendant la durée du contrat de contracting
• Les intérêts et les amortissements
• Les coûts d’entretien/de remise en état
• Les coûts d’exploitation
• • Les provisions pour les risques de construction, du fait du produit ou du fournisseur
• Les frais d’assurance
• Les coûts de coordination des prestataires et de l’administration
• Les facteurs spécifiques à la situation.