Eine Studie im Auftrag des TNS (vormals Verband Fernwärme Schweiz) hat abgeschätzt, wo überall in der Schweiz Wärmeverbünde aufgrund der Nachfrage nach Wärme sinnvoll sein können. Diese Studie untersuchte gleichzeitig, ob jeweils genügend erneuerbare Energien in Reichweite wären, um diese Wärmeverbünde zu speisen. (Weissbuch Fernwärme Schweiz / Studie von Dr. Eicher&Pauli).

Die folgenden Ausführungen zur Wirtschaftlichkeit von Wärmeverbünden sind aus dieser Studie eingeflossen. Sie werden hier als allgemeines Wissen zu Wärmeverbünden wiedergegeben.
Bei der Abschätzung der Wärmenachfrage für einen bestimmten Ort wurde auch berücksichtigt, dass in der Praxis nicht alle Gebäude angeschlossen werden.

Ein Wärmeverbund kann erfahrungsgemäss wirtschaftlich betrieben werden, wenn pro Trassenmeter Leitung rund 2,5 MWh Fernwärme nachgefragt werden.

Werden pro Trassenmeter Leitung zwischen 1,5 und 2,5 MWh Fernwärme nachgefragt, müssen die Voraussetzungen für einen Wärmeverbund individuell geprüft werden.

Liegt die Nachfrage nach Fernwärme unter 1,5 MWh pro Trassenmeter Leitung, wäre der Wärmeverbund kaum rentabel.

Umgerechnet in Leistung ergeben sich aus der Erfahrung folgende Kennwerte:
Fernwärme kann wirtschaftlich betrieben werden, wenn die Leistung über 1,2 kW pro Trassenmeter Leitung liegt.

Bei einer Leistung von 0,7 bis 1,2 kW pro Trassenmeter Leitung müssen die Voraussetzungen für einen Wärmeverbund individuell geprüft werden.
Mit weniger als 0,7 kW Leistung pro Trassenmeter Leitung ist ein Wärmeverbund kaum wirtschaftlich zu betreiben.

Man kann die Wirtschaftlichkeit eines Wärmeverbunds auch über die Dichte der vorhandenen Gebäudevolumen abschätzen. Die Dichte gibt darüber Auskunft, wie viele Kubikmeter Gebäudevolumen auf wie vielen Quadratmetern Land erbaut sind (m3/m2).

Wenn diese Dichte über 1,5 m3/m2 liegt, sind die Voraussetzungen für einen Wärmeverbund individuell zu prüfen.
Es ist klar, dass diese Dichte je höher liegen muss, je besser die Gebäude wärmegedämmt sind.

1. Der Contractor arbeitet hoch professionell und hat die nötige Erfahrung: in Energiefragen, bei der Konzeption des Wärmeverbunds, bei dessen Bau und beim Betrieb.
2. Der Contractor regelt die Fremdfinanzierung. Wichtig sind dabei möglichst tiefe Gesamtkosten über die Vertragslaufzeit und nicht eine möglichst geringe Investition.
3. Dank seiner Erfahrung kann der Contractor beurteilen, welche ökologischen Energieversorgungslösungen sinnvollerweise realisiert werden können.
4. Der Contractor trägt das Erstellungsrisiko, das Betriebsrisiko und das Investitionsrisiko und hält so den Projektinitianten von diesen Risiken frei. Der Contractor kann sicher planen.
5. Der Projektinitiant hat nur einen einzigen Ansprechpartner und daher keinen weiteren Koordinationsaufwand. Der Contractor hat Erfahrung im Beurteilen und Koordinieren von allen notwendigen Ansprechpartnern. 
6. Der Projektinitiant braucht keine eigenen personellen Ressourcen für Planung, Realisierung, Betrieb und Unterhalt bereitzustellen. Das erledigt der Contractor.
7. Der Contractor hat Fachwissen und Erfahrung in Realisierung und Betrieb. Das vermeidet Schäden und hohe Folgekosten, wie z.B. Ausgaben für Ersatzinvestitionen, überhöhte Betriebskosten oder zu hohe Energiekosten.
8. Der Contractor überprüft permanent die Anlagen in Bezug auf die Energieeffizienz.
9. Der Contractor kennt sich aus mit Überprüfung und Kontrolle der Anlagen. Das führt zu einem geringeren Verschleiss und damit zu einer längeren Laufzeit der Anlage, auch über die Vertragsdauer hinaus.
10. Der Projektinitiant kann bei Bedarf innovative Spezialprojekte anregen. Die fachmännische Prüfung der Ideen durch den Contractor sorgt dafür, dass sich der Projektinitiant nicht in eine falsche Lösung verrennt.
11. Allfällige gewünschte Gegengeschäfte zwischen dem Projektinitianten und Dritten können durch den Contractor auf ihre Wirtschaftlichkeit überprüft werden.

Es handelt sich um sieben Hauptkriterien:

1. Energiedichte

• Ist die Energiedichte genügend hoch?
• Mit welchem Potenzial kann gerechnet werden?

2. Schlüsselkunden

• Gibt es Schlüsselkunden (grosse Energiebezüger)? Wer sind sie?
• Welche Interessen haben diese Schlüsselkunden?
• Wer sind die Entscheider?

3. Rohstoff- und Energieversorgung

• Welche lokal verfügbaren Energieträger sind vorhanden?
• Wer sind die Ansprechpartner?

4. Konkurrenz zu anderen Energieträgern

• Bei Vorliegen eines Erdgasnetzes: Wie gestaltet sich die sinnvolle gegenseitige Ergänzung?

5. Standort der Energiezentrale

• Gibt es ein geeignetes Grundstück?
• Wie ist die Bewilligungssituation (Zonenkonformität usw.)?
• Wie ist die Anlieferung möglich?

6. Netzrisiken

• Mit welchem Aufwand kommt man zu den Durchleitungsrechten?
• Wie aufwändig wird die Netzerstellung (Stadt/Land)?
• Welche Einflüsse kommen aus der Topologie?

7. Unterstützung durch die Standortgemeinde

• Was möchte die Standortgemeinde erreichen?
• Wie kann die Zusammenarbeit mit der Standortgemeinde gestaltet werden?

Der Mieterverband nimmt Stellung zur Frage, welche Nebenkosten bei Fernwärme dem Mieter verrechnet werden können (www.mieterverband.ch / Merkblätter Heiz- und Nebenkosten).

Demgemäss können folgende Nebenkosten dem Mieter verrechnet werden:

• Brennstoffe und Energie nach Verbrauch
• Elektrizität zum Betrieb von Brennern und Pumpen
• Betriebskosten für Alternativenergien
• Reinigung der Heizungsanlage und des Kamins
• Periodische Revisionen
• Versicherungsprämie, soweit sie sich ausschliesslich auf die Heizungsanlage bezieht
• Verwaltungsarbeit, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage zusammenhängt

Der Mieterverband verweist auf Art. 257a Abs. 2 OR.

Demgemäss können folgende Nebenkosten dem Mieter nicht verrechnet werden:

• Verzinsung und Abschreibung der Anlagen
• Reparatur und Erneuerung der Anlagen

Der Mieterverband verweist auf Art. 6 VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen).
Ausnahme: Der Energiebezug aus einer Zentrale, die nicht Teil des Gebäudes ist, kann voll weiterverrechnet werden (Quartierzentrale, Fernwärme).

Bezüglich Steuern muss auf die jeweilige kantonale Praxis verwiesen werden, die massgebend ist. Diese Praxis regelt Fragen wie:

• Abzugsfähigkeit, die meist abhängig ist von der Besitzform der Liegenschaft
• Unterscheidung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen
• Privatvermögen: Grund- und Arbeitspreis können nicht in Abzug gebracht werden. Investitionen für Anschlussbeitrag und Heizungsanpassungen können oft vollumfänglich abgezogen werden.
• Geschäftsvermögen: Grund- und Arbeitspreis können oft vollumfänglich abgezogen werden.

Ein Investor oder eine Verwaltung kann mit einem Fernwärme-Contracting gleichzeitig von mehreren Vorteilen profitieren:

1. Der Investor oder die Verwaltung hat ein Sorglos-Paket. Darin kann auch eine Fernüberwachung inbegriffen sein.
2. Die Risiken der Heizung sind ausgelagert, wie z.B. Ausfall oder Ersatzinvestitionen.
3. Der Investor muss weniger Kapital selbst investieren. Er hat weniger betriebsfremde Investitionen.
4. Das Wärme-Contracting kann den Einsatz erneuerbarer Energie bieten.
5. Die Anschlusskosten sind möglicherweise steuerlich abzugsfähig.
6. Der Verwalter hat weniger Aufwand für Betreuung der Anlage im Betrieb.

Die Nebenkostenabrechnung wird vereinfacht, da weniger Einzelkosten aufgeführt werden müssen.

Eine Bemerkung vorweg - Contracting ist ein Vertrauensgeschäft.
Die Beziehung zwischen Contractor und Contracting-Kunde dauert lange. Das gilt auch für die Beziehung zwischen Contractor und Projektinitiant. Deshalb sind Vertrauen und Partnerschaft zentral. Ein mögliches Vorgehen beim Aufbau eines Wärmeverbunds kann wie folgt beschrieben werden:

Phase 1

In einer ersten Phase fordert der Initiant oder sein beauftragtes Planungsbüro eine Präqualifikation an. Diese Präqualifikation wird bei möglichen Contractoren angefragt.

Aus den Unterlagen, die der Initiant von den angefragten Contractoren erhält, folgert der Initiant, ob sich der mögliche Anbieter eignet. Die Eignung muss für alle folgenden Phasen von Planung und Bau bis zum Betrieb offensichtlich werden. Dieses Abschätzen erfolgt oft anhand rein qualitativer Kriterien. Man stellt Fragen wie: Hat er gute Referenzen? Traut man ihm das Projekt zu? Stimmt sein Vorgehen? Und passt die zwischenmenschliche Chemie zu einer langen Zusammenarbeit?

Die angefragten Contractoren werden die Auskünfte in der Präqualifikationsphase unentgeltlich abgeben. Aus den Contractoren, die Unterlagen zur Präqualifikation¬ eingereicht haben, wählt der Initiant den Geeignetsten für die nächste Phase der Machbarkeitsstudie aus und schliesst mit dem ausgewählten Contractor einen Vorvertrag ab. So wird sichergestellt, dass in der Machbarkeitsstudie nur ein einziger Ansprechpartner, nämlich der ausgewählte Contractor, sämtliche für das Projekt relevanten Voraussetzungen abklärt, wie beispielsweise der Kontakt mit den Schlüsselkunden, den Landbesitzern usw.

Phase 2

In der zweiten Phase erstellt der ausgewählte Contractor eine Machbarkeitsstudie. Die Machbarkeitsstudie gibt darüber Auskunft, ob aus Sicht des Contractors ein Wärmeverbund wirtschaftlich betrieben werden kann oder nicht. Der Contractor arbeitet dazu das Konzept aus: in Bezug auf die Wärmeerzeugung, auf den Erschliessungsparameter und auf die Preise, die der Kunde des Wärmeverbunds etwa bezahlen wird. Der Contractor kann sein Know-how einbringen, den Wärmeverbund im Konzept richtig aufgleisen und so für einen wirtschaftlichen Betrieb sorgen. Hinweis: Im klassischen Vergabeverfahren der öffentlichen Hand ist nicht sichergestellt, dass das Know-how des späteren Betreibers in die Konzeption des Wärmeverbunds einfliessen kann.

Die Machbarkeitsstudie ist entgeltlich. Oft liegen die Kosten einer Machbarkeitsstudie in der Grössenordnung von einem Promille der Investitionssumme, doch sie können davon abweichen.

Phase 3

Zu Beginn der dritten Phase bestimmt der Initiant, ob der Contractor das Fernwärme-Projekt im Detail entwickeln soll.

Dazu wird nun vertraglich geregelt, welche Entschädigung der Contractor vom Initiant erhält, wenn der Initiant später den Fernwärme-Verbund nicht realisiert haben will, obwohl der Contractor das Projekt weiterentwickelt hat. Die Kosten für die Projektentwicklung liegen oft in der Grössenordnung von 2 bis 5 % der zu erwartenden Investitionssumme.

Anschliessend entwickelt der Contractor das Projekt. Dazu betreibt der Contractor die Kundenakquisition, er entwickelt die Bauprojekte für Heizzentrale und Leitungsnetz, er betreibt die Bewilligungsverfahren und er gleist die Verträge zur Energieversorgung auf.

Der Contractor klärt in dieser dritten Phase, ob er den Fernwärme-Verbund tatsächlich wirtschaftlich realisieren kann. Bei positivem Befund wird der Contractor den Fernwärme-Verbund bauen.
 

Phase 4

In der vierten Phase baut der Contractor nun den Fernwärme-Verbund. Bauplanung und Bau erfolgen in enger Kooperation mit der Standortgemeinde.

Der Initiant wird möglicherweise zum Kunden des Contractors, wie es auch weitere Kunden in diesem Fernwärme-Verbund geben wird. Beispielsweise schliesst eine Gemeinde das Gemeindehaus und das Schulhaus an den Fernwärme-Verbund an.

Phase 5

In der fünften Phase werden die Anlagen im Contracting betrieben. Wo möglich werden die Anlagen später weiter verdichtet und ausgebaut.

Thermische Netze Schweiz macht keine Aussagen zur Frage, in welchem Fall eine öffentliche Ausschreibung erfolgen muss. Experten beurteilen die Rechtslage zur Ausschreibungspflicht nicht einheitlich. Der Projektinitiant muss seine Situation selbst beurteilen. Der Contractor kann dabei oft Unterstützung bieten.

Der Contractor kennt dank jahrelanger Erfahrung die tatsächlichen Vollkosten einer Heizlösung. Es gibt keine versteckten Kosten, weil der Contractor im Preis für die kWh Wärme und im Grundpreis folgende Elemente in sein Angebot einrechnet.

Bei Wärmepumpenanlagen erreicht der Contractor die volle Kostenwahrheit, indem er für den Energiepreis unter anderem Folgendes berücksichtigt:

• den Energieeinkauf
• das Anlagenkonzept und die Bauweise
• die Temperaturen im Vorlauf und im Rücklauf
• die Anforderungen aus dem Heizkreis und aus dem Brauchwarmwasser
• die Teuerung der Energieträger, z.B. durch eine Indexierung des Wärmepreises
• situationsspezifische Faktoren

Bei Erdgasanlagen erreicht der Contractor die volle Kostenwahrheit, indem er für den Energiepreis Folgendes berücksichtigt:

• den Energieeinkauf
• die CO2-Abgabe
• das Anlagenkonzept und die Bauweise
• den Wirkungsgrad
• die Temperaturen im Vorlauf und im Rücklauf
• die Anforderungen aus dem Heizkreis und aus dem Brauchwarmwasser
• die Teuerung der Energieträger, z.B. durch eine Indexierung des Wärmepreises
• situationsspezifische Faktoren

Bei Biomasseanlagen (Holzschnitzel und Pellets) erreicht der Contractor die volle Kostenwahrheit, indem er für den Energiepreis Folgendes berücksichtigt:

• den Energieeinkauf
• den Energieinhalt Holz in kWh/srm3 (srm3 = Schüttraumkubikmeter) oder kWh/t
• das Anlagenkonzept und die Bauweise
• den Wirkungsgrad
• die Temperaturen im Vorlauf und im Rücklauf
• die Anforderungen aus dem Heizkreis und aus dem Brauchwarmwasser
• die Teuerung der Energieträger, z.B. durch eine Indexierung des Wärmepreises
• situationsspezifische Faktoren

Bei all diesen Anlagen erreicht der Contractor die volle Kostenwahrheit, indem er für den Grundpreis Folgendes berücksichtigt:

• die Erstellungskosten
• Kosten aus dem Anlagenkonzept, der Bauweise und dem Sicherheitskonzept
• notwendige Ersatzinvestitionen in der Laufdauer des Contracting-Vertrags
• Zinsen und Abschreibungen
• Instandsetzungskosten
• Betriebskosten
• Rückstellungen für Risiken aus Bau, Betrieb, Produkten oder Lieferanten
• Versicherungskosten
• Kosten aus der Koordination der Dienstleister und aus der Administration
• situationsspezifische Faktoren